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不動産取得税Q&A

Q1. 宅地や住宅を購入した場合、不動産取得税が課税されると聞いたのですが、課税されるのはどのような場合ですか。

A1. 不動産取得税は、不動産を取得したときに1回限りその取得者に課される県税です。
「不動産」とは、土地と家屋をいい、土地や家屋を売買、交換、贈与などにより取得した場合や、家屋を建築(新築、増築、改築)により取得した場合に課税されます。
また、「不動産の取得」とは、不動産の所有権を取得した場合をいうもので、登記の有無や有償・無償の別、売買、交換、贈与など、取得の理由は問いません。
ただし、相続による不動産の取得などの非課税措置や、一定の要件に該当する住宅の取得やその土地の取得あるいは収用事業の代替地の取得などの場合、軽減措置もありますので、詳しくは Q2(非課税措置)または Q7(住宅や住宅用土地の軽減措置)および Q9(その他の軽減措置)の回答欄をご覧ください。

Q2. 相続による不動産の取得は課税されないと聞いたのですが、それ以外に課税対象とならないものはないのですか。

A2. 非課税や課税対象とならない不動産の取得としては、相続による取得以外に次のようなものがあります。

  1. 法人の合併や法人の一定の分割による不動産の取得
  2. 学校法人や宗教法人などがその本来の事業の用に供する不動産を取得した場合
  3. 社会福祉法人などが一定の社会福祉の事業の用に供する不動産を取得した場合
  4. 公共の用に供する道路等を取得した場合
  5. 取り壊すことを条件として家屋を取得した場合(取得後使用することなく直ちに取り壊した場合に限ります。)
  6. 婚姻後取得された不動産の財産分与による取得が夫婦財産の清算を目的として行われた場合
  7. 配偶者間または2親等以内の血族間における不動産の贈与が取り消された場合(当該贈与があった日から概ね1年以内に錯誤等を原因とする抹消登記により贈与者に当該不動産が返還されており、受贈者が不動産の贈与を受けたことにより、自己のための抵当権の設定等実質的な経済効果あるいは利益の享受がなかった場合に限ります。)
  8. 取得した不動産の課税標準となるべき額が次の金額未満の場合
    • 土地の売買、交換、贈与等・・・・・10万円
    • 家屋の建築(新築、増築、改築)・・・23万円
    • 家屋の売買、交換、贈与等・・・・・・12万円

Q3. 課税される時期はいつ頃ですか。

A3. 一般的な課税の時期は次のとおりです。

  1. 土地や家屋の売買、交換、贈与等による取得の場合は、所有権移転登記後おおむね5か月後となります。(登記時期や地域により若干の違いがあります。)
  2. 家屋の建築による取得の場合は、県および市町において家屋評価を行い不動産の価格を決定する必要があることから、課税は原則として建築年の翌年(4月〜9月頃)となります。

なお、一定の要件に該当する住宅やその土地の取得について、軽減措置の適用要件の判定が可能なものは県において軽減措置を講じる場合があり、税額の全額の軽減が可能なときは当初から課税されない場合もあります。この場合、特に通知はいたしません。軽減措置については、「県税の種類」、「不動産取得税」の「不動産取得税が軽減される場合」の欄をご覧ください。

Q4. 税率および税額の計算方法を知りたいのですが。

A4. 不動産取得税の税額は、不動産の価格(課税標準額)×税率です

税率
取得時期 土地に対する税率 家屋に対する税率:住宅 家屋に対する税率:住宅以外
H20年4月1日〜R3年3月31日 3% 3% 4%

Q5. 税額を求める際の課税標準となる「不動産の価格」とはどのようなものですか。

A5. 課税標準となる「不動産の価格」とは、実際の購入価格や建築工事に要した費用などとは異なり、原則として不動産を取得したときの市町の固定資産課税台帳に登録されている価格(固定資産税の基となる価格)です。ただし、家屋の建築の場合などで、固定資産課税台帳に価格が登録されていないときは、固定資産評価基準により評価し、県が決定した価格となります。
なお、宅地および宅地比準土地(宅地以外の土地で、課税標準となる土地の価格がその状況の類似する宅地の価格に比準して求められた土地、いわゆる宅地と価格水準を同じくする市街地の農地や雑種地、林地等)を令和3年3月31日までに取得した場合は、固定資産課税台帳に登録されている価格の2分の1となります。

Q6. 例をあげて税額の計算方法を教えてください。

A6. たとえば、固定資産課税台帳に登録されている土地の価格が 8,566,234 円 の宅地の場合は次のとおりとなります。(令和元年5月1日に取得した場合)

  1. 課税標準額 (千円未満切り捨て)
    • 8,566,234 円×2分の1=4,283,117円
      →課税標準額:4,283,000円
  2. 税額 (百円未満切り捨て)
    • 4,283,000円 ×3%=128,490円
      →税額:128,400 円

Q7. 住宅や住宅用土地を取得した場合、いろいろと軽減の措置があると聞いたのですが。

A7. いくつかの軽減措置がありますので、主なものについて、事例に沿って、その概要や手続を説明します。(いずれも平成17年4月1日から令和3年3月31日までの間に取得した場合)(軽減措置については、「県税の種類」不動産取得税の特例欄もあわせてご覧ください。)

  1. 新築の未使用住宅を購入した場合や住宅を建築した場合
    • 新築の未使用住宅(新築された住宅でまだ人の居住の用に供されたことのないもの)を購入した場合や自ら住宅を建築した場合、その住宅が特例適用住宅(要件等は「県税の種類」、「不動産取得税」の「不動産取得税が軽減される場合」の欄をご覧ください。)に該当するときは、不動産の価格(上記 A5 の価格)から1戸あたり1,200万円が控除されます。
    • なお、この控除を受けるためには、申告が必要です。
    • このように、新築住宅を建築された場合等は、控除後の額で納税通知されますので、そのまま納付してください。
    • また、控除後の額が免税点未満の場合には、課税されません。
  2. 中古住宅(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合(購入や贈与等による取得を含みます。)
    • 中古住宅(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合、その住宅が中古住宅(要件等は「県税の種類」、「不動産取得税」の「不動産取得税が軽減される場合」の欄をご覧ください。)に該当するときは、不動産の価格(上記A5の価格)から、当該住宅が新築されたときに適用された新築住宅特例控除の額が控除されます。(新築時期に対応する控除額は「県税の種類」、「不動産取得税」の「不動産取得税が軽減される場合」の欄をご覧ください。)
    • たとえば、平成5年に新築された住宅で、取得時点の不動産の価格が1,600万円の場合であれば、控除後の税額は次のとおりとなります。
      ( 1,600 万円 − 1,000 万円 )× 3 % = 18 万円
    • なお、この控除は、その住宅の所在地へ住所変更登録後所有権移転登記をした場合を除いて、申請の手続が必要です。納税通知書に同封されるリーフレットをご覧のうえ申請手続きをしてください。
    • また、住宅用土地との同時取得の場合(土地付中古住宅の取得)の軽減の取扱いについては下記4をご覧ください。
  3. 新築未使用の建売住宅用土地を取得した場合や新築住宅用の土地を取得した場合
    • 新築未使用の建売住宅用土地を取得した場合や新築住宅用の土地を取得した場合で特例適用住宅が新築された場合などの一定の要件(要件等の詳細は「県税の種類」、「不動産取得税」の「不動産取得税が軽減される場合」の欄をご覧ください。)に該当するときは、次のいずれか高い方の額が減額されます。
      1. 45,000 円
      2. 土地 1平方メートル当たりの価格※×床面積の2倍(200平方メートルが限度)×3%
        ※ 宅地および宅地比準土地の軽減が適用される土地の場合は、その軽減を適用した後の土地の1平方メートル当たりの価格となります。
    • たとえば、土地の価格3,000万円の宅地250 平方メートルに床面積120 平方メートルの特例適用住宅を建築した場合の減額後の税額は次のとおりとなります。
      A:当初税額
      (3,000万円×2分の1)×3%=45万円
      B:減額
      (3,000万円×2分の1)/250平方メートル×200平方メートル×3%=36万円
      C:減額後の税額
      45万円−36万円=9万円
    • 上記の計算から、200 平方メートル以下の土地の場合、その面積の2分の1以上の床面積を有する特例適用住宅を建築したときは、減額すべき額が当初税額と同額かあるいはそれを上回るため全額が減額されることとなります。
    • この減額の適用を受けるためには、土地付建売住宅の取得などで県において適用要件の判定が可能な場合(この場合は、軽減後の税額で納税通知しています。ただし、全額が減額できる場合には、通知しません。)を除いて、原則として申請の手続が必要です。適用要件に該当し軽減がされていないときは、納税通知書に同封されているリーフレットをご覧のうえ申請手続をしてください。
    • また、住宅を建築中に当該住宅用土地の不動産取得税の納税通知が届いた場合は、住宅が建築されるまで徴収を猶予する制度があります。詳しくはQ8の回答欄をご覧ください。
  4. 土地付の中古住宅(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合
    • 土地付の中古住宅(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合で一定の要件(要件等の詳細は「県税の種類」、「不動産取得税」の「不動産取得税が軽減される場合」の欄をご覧ください。)に該当するときは、その土地の税額について、次のいずれか高い方の額が減額されます。
      1. 45,000 円
      2. 土地 1平方メートル当たりの価格※×床面積の2倍(200平方メートルが限度)×3%
        ※ 宅地および宅地比準土地の軽減が適用される土地の場合は、その軽減を適用した後の土地の1平方メートル当たりの価格となります。
    • たとえば、土地の価格1,200万円の宅地120 平方メートルと床面積90 平方メートルの中古住宅を取得した場合の減額後の税額は次のとおりとなります。
      A:当初税額
      (1,200万円×2分の1)×3%=18万円
      B:減額
      (1,200万円×2分の1)/120平方メートル×180平方メートル×3%=27万円
      C:減額後の税額
      18万円<27万円→減額すべき額が当初税額を上回るため、全額が減額されます。
    • この減額の適用を受けるためには、原則として申請の手続が必要ですが、土地と住宅を同時に取得した場合で、県において適用要件の判定が容易なものに限り、申請を待たず軽減の措置を講じ、軽減後の税額で納税通知をしています。(全額が減額される場合は通知しません。)この場合、同時に取得された住宅が中古住宅(耐震基準適合既存住宅)に該当するときは、当該中古住宅についても併せて特例控除の措置を講じております。
    • 中古住宅(耐震基準適合既存住宅)の要件のひとつである「取得者が居住するための取得」の適用は、当該住宅の所在地への住所変更登録後に所有権移転登記がされているものを対象としています。 住所変更手続が所有権移転登記後になった場合など、適用要件に該当しており軽減がされていないときは、納税通知書に同封されているリーフレットをご覧のうえ申請手続をしてください。
  5. 新築の分譲マンションを取得した場合
    • 新築の分譲マンションを取得した場合は、家屋と土地(敷地権)が課税対象となります。
    • 軽減措置については、住宅については上記1、土地については上記3と同様の取扱いとなります(店舗等の部分を除きます)。
    • なお、土地の取得については、店舗等の部分を除いて、住宅との同時取得であり、そのほとんどの場合で、住宅について特例適用住宅の要件を満たしていることが多いので、上記3の減額の適用を受けられます。(敷地権の共有持分の実態から全額が減額される場合がほとんどです。)また、県において、その要件の判定が可能なため、県において軽減の措置を講じますので特に減額の手続は不要です。(この場合、納税通知はしません。)
    • なお、床面積が50 平方メートル未満の場合など特例適用住宅の要件に該当しないときは上記1および3の軽減は受けられません。
  6. 中古の分譲マンション(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合
    • 中古の分譲マンション(耐震基準適合既存住宅)を取得した場合も、上記5の新築マンションと同様に家屋と土地(敷地権)が課税対象となります。
    • 軽減措置については、家屋については上記2、土地については上記4と同様の取扱いとなります。

Q8. 住宅用土地を取得したので減額を受けたいが、まだ住宅が完成していない場合はどうすればよいのですか。

A8. 納期限後一定の期間納税を猶予する徴収猶予という制度があります。

住宅用土地の取得に係る徴収猶予

土地を取得後3年(戸数100戸以上の共同住宅の建築の場合には条件により4年)以内にその土地の上に、特例適用住宅が建築されることが確実であり、一定の要件を満たすときは、土地を取得した日から3年(または4年)の期間内で、申請によって減額が可能と見込まれる額に相当する税額の徴収猶予を受けることができます。
徴収猶予の適用を受けるためには、申請の手続が必要です。納税通知書に同封されるリーフレットをご覧のうえ申請手続きをしてください。

Q9. 住宅や住宅用土地以外の主な軽減措置の内容を教えてください。

A9. 主な軽減措置としては、次のようなものがあります。
内容の詳細や軽減の手続については、所管の県税事務所へお問い合わせください。

  1. 公共事業(収用することができる事業)のために、その事業を行う者に不動産を譲渡したり、移転補償金を受けた者が、一定期間内に代替不動産を取得した場合
  2. 譲渡担保として不動産を取得した後、2年以内に債権の消滅により所有権を戻した場合
  3. 取得した不動産が、取得の日から3か月以内に発生した災害により本来の用に供することができなくなった場合
  4. 災害により滅失等をした不動産の所有者が、2年以内に代替不動産を取得した場合
  5. 取り壊すことを条件として家屋を取得し、使用することなく直ちに取り壊した場合

Q10. 家屋を新築した場合の不動産取得税と、新築後最初の固定資産税とでは、課税の基礎となる不動産の価格が異なると聞きましたが、なぜですか。

A10. 不動産取得税は不動産を取得した時点の不動産の価格を課税標準として課税されますが、固定資産税は取得した翌年の1月1日時点における不動産の所有者に最初の課税が行われます。家屋は通常、構造および用途等に応じて経過年数による減価(経年減点補正率)が生じますので、家屋を新築した場合の不動産取得税における不動産の価格より、新築後最初の固定資産税における不動産の価格の方が低額となります。また、固定資産税では、木造家屋を原則として、積雪地域や寒冷地域の補正が行われている地域もあり、この地域では更に低額となります。
不動産取得税と固定資産税の関係を例で示すと次のとおりとなります。

長浜市内の新築家屋(木造専用住宅)の新築時の評価額 8,000,000 円の場合

経年減点補正率:木造専用住宅で経過年数1年 0.80
積雪地域補正率:長浜市内の木造家屋 0.90

補正率
☆ 不動産取得税
8,000,000 円 ×1.00= 8,000,000 円

☆ 固定資産税
8,000,000 円 ×0.72= 5,760,000 円
(0.80 × 0.90)

なお、経過年数が1年の経年減点補正率は、木造家屋のすべてと、非木造家屋のうち住宅、アパート用建物は、0.80 となっています。
また、県内の積雪地域等の補正率は、次のとおりとなっています。

0.90 の地域(積雪地域) 長浜市、米原市
0.85 の地域(積雪地域) 高島市

この他に、3年ごとに行われる評価基準の見直しによっても、不動産取得税と固定資産税の課税の基礎となる価格に差が生じます。

Q11. 不動産取得税に関する問い合わせ先などの場所を教えてください。

A11. 不動産取得税の課税や減額等の事務は、取得のあった不動産の所在地に応じ、次の県税事務所で行っています。 また、一般的な制度等のご質問については、県庁税政課までお問い合わせください。

お問い合わせ先
県税事務所 所管区域 所在地 電話番号
西部県税事務所 大津市・高島市 大津市松本一丁目2-1(大津合同庁舎1階) 077-522-9803
南部県税事務所 草津市・守山市・栗東市・野洲市 草津市草津三丁目14-75(南部合同庁舎1階) 077-567-5407
中部県税事務所 近江八幡市・甲賀市・湖南市・東近江市・蒲生郡 東近江市八日市緑町7-23(東近江合同庁舎1階) 0748-22-7709
東北部県税事務所 彦根市・長浜市・米原市・愛知郡・犬上郡 長浜市平方町1152-2(湖北合同庁舎1階) 0749-65-6608

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総務部 税政課 (課税指導係)
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