終身建物賃貸借制度について

終身建物賃貸借制度とは、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、バリアフリー化された賃貸住宅に高齢者が終身にわたり安心して居住することができ、死亡時に終了する借家人本人一代限りの借家契約を結ぶことができる制度です。
終身賃貸事業を行うためには、都道府県知事の認可が必要です。

以下の1 、2双方の要件を満たすことが必要です。
1 入居者本人が60歳以上であること。
2 入居者本人が単身であるか、同居者が配偶者もしくは60歳以上の親族（配偶者を除く）であること。

1. 賃貸住宅の規模及び設備（加齢対応構造等であるものを除く。）が、国土交通省令で定める基準に適合するものであること。
2. 賃貸住宅の加齢対応構造等が、段差のない床、浴室等の手すり、介助用の車椅子で移動できる幅の廊下その他の加齢に伴って生ずる高齢者の身体の機能の低下を補い高齢者が日常生活を支障なく営むために必要な構造及び設備の基準として国土交通省令で定める基準に適合するものであること。

入居者が死亡した場合、同居していた配偶者もしくは60歳以上の親族は入居者の死亡を知った日から1月を経過する日までの間に事業者に申し出ることにより継続居住が可能です。

●事業者からの解約

事業者からの解約は以下の場合に限定されます。
1 老朽、損傷、一部滅失などにより住宅を維持することができない場合、もしくは回復するのに過分の費用を要する場合。
2 入居者が住宅に長期にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みが無いことにより、住宅を適正に管理することが困難な場合。ただし、入居者の病院への入院又は心身の状況の変化を理由とする場合には、その理由が生じた後に、事業者と入居者が本契約の解約に合意している場合に限ります。
3 入居者の債務不履行、義務違反、年齢を偽って入居するなどの不正行為、その他社会通念に照らして公序良俗に反する行為、事実があった場合。

※上記1，2の場合、知事の承認を受けて、入居者に対して少なくとも6か月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

●入居者からの解約

1 療養、老人ホームへの入所その他のやむをえない事情により、入居者が住宅に居住することが困難になった場合。
2 親族と同居するため、入居者が住宅に居住する必要がなくなった場合。
3 事業者が知事から改善命令を受けた場合において、その命令に違反した場合。
4 解約の期日が解約の申入れの日から6か月以上経過する日に設定されている場合。
※上記1 ～3の場合、事業者に対して少なくとも1か月前に解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができます。

入居しようとする方から仮入居の申出があった場合は、終身建物賃貸借に先立ち、1年以内の期間を定めた定期建物賃貸借をすることができます。

●認可基準

1. 賃貸住宅の賃貸の条件に関する事項

　（賃貸借契約の締結に関すること等）

• 書面によって契約をする建物の賃貸借であって賃借人の死亡に至るまで存続し、かつ、賃借人が死亡した時に終了する賃貸借（終身建物賃貸借）をするものであること。
• 賃貸住宅の賃借人となろうとする者から仮に入居する旨の申出があった場合においては、終身建物賃貸借に先立ち、その者を仮に入居させるため定期建物賃貸借をするものであること。
• 権利金その他の借家権の設定の対価を受領しないものであること。
• 入居者が不正の行為によって賃貸住宅に入居したときは、当該賃貸住宅に係る賃貸借契約の解除をするものであること。
• 賃貸住宅の整備をして事業を行う場合にあっては、当該整備に関する工事の完了前に、敷金を受領せず、かつ、終身にわたって受領すべき家賃の全部または一部を前払金として一括して受領しないものであること。

　（賃貸借契約の解除に関すること）

• 認可事業者は、法第59条第1項各号のいずれかに該当する場合に限り、都道府県知事の承認を受けて、解約の申入れをすることができるものであること。
• 賃借人は、法第60条各号のいずれかに該当する場合には、解約の申入れをすることができるものであること。

　（終身にわたって受領すべき家賃の全部または一部を前払金として一括して受領する場合）

• 前払金の算定の基礎が書面で明示されるものであること。
• 前払金について返還債務を負うこととなる場合に備えて、当該前払金に係る債務の銀行による保証その他の国土交通大臣が定める保全措置が講じられるものであること。

2. 賃貸住宅の管理の方法

• 賃貸住宅の修繕が計画的に行われるものであること。
• 以下が備え付けられるものであること。

　賃貸住宅の賃貸借契約書

　家賃および敷金の収納状況を明らかにする書類その他の賃貸住宅に関する事業の収支状況を明らかにするために必要な書類

3. 事業が基本方針および高齢者居住安定確保計画に照らして適切なものであること。

●資格要件

1. 自己または自社もしくは自社の役員等が、下記のいずれにも該当する者でないこと。

(1)暴力団（暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律（平成3年法律第77号）第2条第2号に規定する暴力団をいう。以下同じ。）

(2)暴力団員（同法第2条第6号に規定する暴力団員をいう。以下同じ。）

(3)自己、自社もしくは第三者の不正の利益を図る目的または第三者に損害を与える目的をもって、暴力団または暴力団員を利用している者

(4)暴力団または暴力団員に対して資金等を供給し、または便宜を供与するなど、直接的もしくは積極的に暴力団の維持、運営に協力し、または関与している者

(5)暴力団または暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有している者

(6)(1)から(5)のいずれかに該当する者であることを知りながら、これを不当に利用するなどしている者

2. 上記(2)から(6)に該当する者が、その経営に実質的に関与している法人その他の団体または個人でないこと。

●申請様式・添付書類

• 事業認可申請書（別記様式第1号）
• 法第53条第2項に基づく誓約書（別記様式第2号）
• 県の事務事業から暴力団を排除する措置のための指針に基づく誓約書（別記様式第3号）
• 印鑑登録証明書
• 入居契約に係る約款
• その他知事が必要と認める書類

●賃貸住宅（新築）の基準

1 各戸の床面積が25平方メートル以上（共用部分に共同して利用するための適切な台所、収納設備又は浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、18平方メートル以上）

2 原則、各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えていること（台所、収納設備、浴室は、共用部での共同利用可能）

●賃貸住宅（既存）の基準

1 各戸の床面積が18平方メートル以上（共用部分に共同して利用するための適切な台所、収納設備又は浴室を備えることにより、各戸に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合は、13平方メートル以上）

2 原則、各戸に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えていること（台所、収納設備、浴室は、共用部での共同利用可能）

※既存住宅とは、建設工事の完了の日から起算して1年を経過した住宅または人の居住の用に供したことのある住宅をいう。

●シェアハウス型賃貸住宅（共同居住型賃貸住宅）の基準

シェアハウス型賃貸住宅（共同居住型賃貸住宅）の場合は、上記に関わらず、以下の基準に適合していること

・住宅全体の面積は、15平方メートル×入居者の定員＋10平方メートル以上であること
・専用部分の入居者を1人とすること
・専用部分の床面積が9平方メートル以上であること
・共用部分に、居間、食堂、台所、便所、洗面設備、浴室又はシャワー室、洗濯室又は洗濯場を備えること
・便所、洗面設備及び浴室若しくはシャワー室を、居住人数概ね5人につき1箇所の割合で設けること

●共通事項
・加齢対応構造等に係る基準に適合していること（「加齢対応構造等のチェックリスト（別記様式第10号）」を参照）

●届出様式・添付書類

• 届出書（別記様式第9号）
• 各階平面図（新築の場合）
• 間取図（既存住宅の場合）
• 加齢対応構造チェックリスト（別記様式第10号）
• その他知事が必要と認める書類

※各階平面図は縮尺、方位、間取り、各室の用途及び設備の概要を表示した、縮尺1/100または1/200のものをご提出ください。

以下の書類を郵送、持参または電子メールでご提出ください。提出先は以下のとおりです。

（住所）〒520-8577滋賀県大津市京町四丁目1－1滋賀県住宅課企画係宛て

（メールアドレス）[email protected]

（電話）077-528-4235

※電子メールでご提出される際は、送付後に必ずお電話でお知らせください。