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「サービス付き高齢者向け住宅」について

〇新着情報

民法改正に向けたご対応をお願いします!

民法改正の概要と必要となる対応

平成29年に民法の一部を改正する法律が成立し、令和2年(2020年)4月1日から施行されます。この改正に伴い、保証契約に関して極度額の設定が要件化されました。改正法の施行日以降は、新規契約、更新契約に極度額の定めがない場合は、その保証契約は無効となります。

事業者様におかれましては、参考とすべき標準契約書を参照の上、契約書改訂を進めていただきますようお願いします。

※標準契約書は4種類ありますので、用途に応じて選択してください。

Q&A(民法改正を受けた賃貸住宅標準契約書Q&A参照)

1)現在締結している、極度額の定めがない契約書は施行の時点で無効になるのか?

→施行後に初めて保証契約が合意更新されるまでは、既存の契約書は有効です。

2)極度額の設定にあたり目安はあるのか?

→国土交通省の極度額に関する参考資料をご参照ください。

参考とすべき入居契約書改訂の概要

1)近年の賃貸借契約の約6割が機関保証を利用していることを踏まえ、今般、新たに「家賃債務保証業者型」を作成。

2)民法の一部を改正する法律(平成29年法律第44号。平成32年(2020年)4月1日施行)によって、個人根保証契約における極度額の設定が要件化されたこと等を踏まえ、従来の賃貸住宅標準契約書を「連帯保証人型」として極度額の記載欄等を新設。

参考

賃貸住宅標準契約書等を改定しました!

極度額に関する参考資料

民法改正を受けたQ&A

10月からの軽減税率制度導入に向けた対応をお願いします!!

2019年10月1日からの消費税増税に伴い、軽減税率制度が導入されます。

有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅において、提供される一定の要件を満たす食事に対して、軽減税率が適用されるため、対応が必要となります。

軽減税率とは?

2019年10月から消費税が10%に引き上げられますが、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等において、入居者に対する一定の基準を満たす飲食料品の提供は、軽減税率(8%)の対象となります。

※特養、老健、介護医療院、軽費老人ホーム、通所、認知症グループホーム等の食費、食材費はもともと非課税です。

 

軽減税率の対象となる要件

対象

有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅の入居者(短期利用、体験入居・体験利用を含む)に対する飲食料品の提供。

※家族等の来訪者、外部利用者、職員に対する飲食料品の提供は対象外です。

※提供場所が食堂でも居室でも対象となります。

 

金額

1食につき640円(税抜)以下

・その累計額1日1,920円(税抜)に達するまで

※累計額の計算の対象となる飲食料品を予め書面により明らかにしているときは、対象飲食料品のみで累計額を計算します。

(例)

朝食:500円昼食:600円間食:300円夕食:600円のとき軽減税率の対象となる食事は?

1)累計額の計算の対象となる飲料食品を予め書面により明らかにしていない場合

→朝食、昼食、間食が軽減税率の対象となり、夕食は軽減税率の対象とはなりません。

 

2)累計額の計算の対象となる飲料食品の提供を予め朝食、昼食、夕食としていた場合

→朝食、昼食、夕食が軽減税率の対象となります。

 

(重要)対応すべきこと

1)各有料老人ホーム・住宅の飲食料品の提供に対する軽減税率適用の確認

 

2)現入居者に対する説明・周知

 

3)契約書・重要事項説明書・パンフレット等の改訂

 

飲食料品の提供のうち、累計額の計算の対象となるものを明記(限定する場合)

 

4)会計ソフトの対応の状況の確認と必要なシステム改訂

 

Q&A

1)食費を月額料金で定めている場合は、軽減税率の対象となるか?

→日額および1食あたりの食費を計算し、金額が軽減税率の対象となる範囲であれば、対象となります。

 

2)欠食に関する定め(欠食割引など)がある場合は、軽減税率の対象となるか?

→日額および1食あたりの飲食料品の提供費から欠食した食事の料金(欠食割引があり、全てが返金されない場合は、欠食割引分)を差し引いた金額が軽減税率の対象となる範囲であれば、対象となります。

 

3)有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅との厨房委託契約により、入居者に提供する食事の調理を行っている場合、受託業務は軽減税率の対象となるか。

→厨房委託契約は軽減税率の対象とはなりません。

 

4)入居者との契約において、「食材費」と「厨房管理費」の金額が定められてる場合、その両方が軽減税率の対象となるか?

→食材の調達や厨房の利用は飲食料品の提供に伴って行うものであるため、食材費と厨房管理費の合計額が飲食料品の提供の対価と認められ、金額の要件を満たせば、軽減税率の対象となります。

 

◆様式をみる。⇒

意見聴取

新規登録申請、更新申請を行う際には、申請を行う前に市町への意見聴取の手続きを取ってください。(意見聴取を不要とする市町を除く)
◆意見聴取の手続を確認する。 ⇒ 市町の意見聴取について

更新申請

サービス付き高齢者向け住宅の登録は、5年ごとに更新申請が必要となります。申請がされなければ、登録日より5年の期間が経過した後、登録の効力が失われます。事業を継続する場合、期間経過前に登録の更新申請を行ってください。
◆更新申請の手続を確認する。 ⇒ 更新申請について

1 事業登録の制度について

「高齢者の居住の安定確保に関する法律等の一部を改正する法律」が平成23年10月20日から施行され、サービス付き高齢者向け住宅事業について、知事の登録を受けることができる制度が創設されました。 この登録制度は、以下のような住まいの供給を促進し、その情報を県民の方々に広く提供することにより、高齢者の居住の安定確保を図ろうとするものです。
1 加齢に伴う身体機能の低下に対応した規模や構造などを備えている。
2 高齢者の暮らしを支援するためのサービスが提供されている。
◆制度の案内を見る ⇒

サービス付き高齢者向け住宅制度案内(一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会HPから)
◆登録物件を見る ⇒ 「サービス付き高齢者向け住宅」(滋賀)の一覧(外部サイトへリンク)

※同様の情報は、県が公表する登録簿で閲覧することができます。(閲覧無料)

閲覧場所・閲覧時間
閲覧場所(滋賀県庁内) 土木交通部 住宅課 健康医療福祉部 医療福祉推進課
閲覧時間(土日祝日を除く) 9時から16時30分まで(12時から13時までを除く)

2 サービス付き高齢者向け住宅とは?

介護・医療と連携し、高齢者の安心を支えるサービスを提供するバリアフリー構造の住宅です。 住宅としての居室の広さや設備、バリアフリーといったハード面の条件を備えるとともに、安否確認や生活相談サービスを提供することなどにより、高齢者が安心して暮らすことができる環境を整えた住宅です。
◆パンフレットを見る ⇒

3 有料老人ホームとの関係

サービス付き高齢者向け住宅の取扱いの見直しが行われ、サービス付き高齢者向け住宅のうち、老人福祉法の規定において「有料老人ホーム」に該当するものが、標準指導指針の対象に追加されました。
◆概要を見る ⇒

◆指針を見る ⇒

◆要綱を見る ⇒

◆様式を見る ⇒

4 住宅の登録申請の手続は?

1 事前審査

サービス付き高齢者向け住宅事業の登録には、本申請の前に事前審査を受けてください。
事前審査にあたっては事前審査願(下記様式)、情報提供システムにより作成した登録申請書、

添付書類一覧中の必要書類を滋賀県知事宛てにご提出ください。 登録申請書と添付書類は「正副2部」ご提出ください。
・ 添付書類一覧に挙げられている書類の様式は、「項目6」に掲載しております。
・申請は、原則として建築確認(確認済証の交付)の後に行ってください。建築確認前に提出されたものは、お預かりするのみとなります。

◆事前審査の運用指針を見る⇒

◆登録基準を確認する ⇒

◆事前審査願(様式) ⇒

申請先(大津市を除く滋賀県内に建設予定のサービス付き高齢者向け住宅)
申請先 滋賀県 土木交通部 住宅課 企画係 滋賀県大津市京町四丁目1番1号電話:077-528-4235

大津市内の建築物の登録については、大津市未来まちづくり部住宅課に申請してください。

申請書は登録システムで作成してください。

◆登録システムを利用する ⇒

申請システムのホームページ(外部サイトへリンク)≪登録システムに関するお問い合わせ≫一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会「サービス付き高齢者向け住宅」登録事務局E-mail:
E-mail:info@satsuki-jutaku.jp≪登録システムの様式(excel版、PDF版)≫

2 本申請

本申請では、事前審査で提出いただいた書類で確認を行います(既に提出済みの書類を改めて提出いただく必要はありません)。収入証紙(2,400円分)を貼付した次の様式による登録申請書をご提出ください。なお、収入証紙には必ず割り印を押してください。
◆登録申請書⇒

≪収入証紙販売場所および販売時間≫

詳細については、滋賀県会計管理局管理課ホームページ(滋賀県収入証紙について)をご覧ください。

滋賀県収入証紙の販売場所・販売時間
販売場所 販売時間
滋賀銀行、関西アーバン銀行の県内本支店、出張所 9時00分~15時00分
滋賀県庁会計管理局管理課 15時00分~17時15分
会計管理局会計課 各地域担当・南部地域 (南部合同庁舎 3階)・甲賀地域 (甲賀合同庁舎 3階)・東近江地域 (東近江合同庁舎 3階)・湖東地域 (湖東合同庁舎 2階)・湖北地域 (湖北合同庁舎 1階)・高島地域 (高島合同庁舎 2階)長浜土木事務所木之本支所(木之本合同庁舎2階) 8時30分~17時15分

5 登録等にあたっての注意点

≪入居者資格≫

  1. 単身高齢者世帯
  2. 高齢者+同居者
  • 「高齢者」とは、60歳以上の者または要介護・要支援認定を受けている者
  • 「同居者」は、「高齢者」の「配偶者」、「60歳以上の親族」、「要介護・要支援認定を受けている親族」、「特別な理由により同居させる必要があると知事が認める者」に限られる。

≪規模・設備等≫

  1. 1戸当たりの床面積は原則25平方メートル以上。
  2. ただし、居間、食堂、台所その他の居住の用に供する部分が高齢者が共同して利用するため十分な面積を有する場合にあっては、18平方メートル以上。
  3. 原則として、各居住部分に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備および浴室を備えたものであること。
  4. ただし、共用部分に共同して利用するため適切な台所、収納設備または浴室を備えることにより、各居住部分に備える場合と同等以上の居住環境が確保される場合にあっては、各居住部分が台所、収納設備または浴室を備えたものであることを要しない。(各居住部分が水洗便所と洗面設備を備えていれば可。)

≪加齢対応構造等(バリアフリー)≫

  1. 床は、原則として段差のない構造のものであること。
  2. 主たる廊下の幅は、78センチメートル(柱の存する場合にあっては、75センチメートル)以上であること。
  3. 主たる居室の出入口の幅は75センチメートル以上とし、浴室の出入口の幅は60センチメートル以上であること。
  4. 浴室の短辺は120センチメートル以上とし、その面積は1.8平方メートル以上であること。 (1戸建ての場合、短辺130センチメートル以上、面積2.0平方メートル以上)
  5. 住戸内の階段の各部の寸法は、次の各式に適合するものであること。
  6. T≧19.5
  7. R÷T≦22÷21
  8. 55≦T+2R≦65
  9. T:踏面の寸法(センチメートル)、R:けあげの寸法(センチメートル)
  10. 主たる共用の階段の各部の寸法は、次の各式に適合するものであること。
  11. T≧24
  12. 55≦T+2R≦65
  13. T:踏面の寸法(センチメートル)、R:けあげの寸法(センチメートル)
  14. 便所、浴室および住戸内の階段には、手すりを設けること。
  15. 階数が3以上である共同住宅の用途に供する建築物には、原則として当該建築物の出入口のある階に停止するエレベーターを設置すること。
  16. その他国土交通大臣の定める基準に適合すること。

既存建物の改良等の場合は、上記1および5~7ならびに「国土交通大臣および厚生労働大臣の定める基準」を満たすこと。

≪サービス≫

少なくとも状況把握サービスおよび生活相談サービスを提供すること。

  • サービスを提供しようとする社会福祉法人、医療法人、介護保険法指定居宅サービス事業所等の職員または医師、准看護師、看護師、介護福祉士、社会福祉士、介護支援専門員、ヘルパー2級以上の資格を有する者が少なくとも日中常駐し、サービスを提供すること。
  • 常駐しない時間帯は、各居住部分に設置する緊急通報システムにより対応すること。

上記サービスに関するお問い合わせ滋賀県 健康医療福祉部 医療福祉推進課 介護施設指導係 077-528-3523

≪入居者との契約関連≫

  1. 書面による契約であること。
  2. 居住部分が明示された契約であること。
  3. 権利金その他の金銭を受領しない契約であること。(敷金、家賃・サービス費の前払金のみ徴収可。)
  4. 入居者が入院したことまたは入居者の心身の状況が変化したことを理由として入居者の同意を得ずに居住部分の変更の契約解除を行わないこと。
  5. サービス付き高齢者向け住宅の工事完了前に、敷金および家賃等の前払金を受領しないものであること。

家賃等の前払金を受領する場合

  • 家賃等の前払金の算定の基礎、返還債務の算定方法が明示されていること。
  • 入居後3月以内に、契約を解除、または入居者が死亡したことにより契約が終了した場合、(契約解除までの日数×日割計算した家賃等)を除き、家賃等の前払金を返還すること。
  • 返還債務を負うこととなる場合に備えて、家賃等の前払金に対し、必要な保全措置が講じられていること。

≪罰則が適用されるケース≫

以下の場合には、罰則(30万円以下の罰金)が適用されることがありますので、ご注意ください。

  • 不正の手段により登録を受けた場合
  • 登録事項の変更・地位承継・廃業等の届出を怠った場合、または虚偽の届出を行った場合
  • 登録を行っていないのに、サービス付き高齢者向け住宅またはこれに類似する名称を用いた場合
  • 行政からの報告の求めや質問に応じなかったり、虚偽の報告等をした場合
  • 行政の立入検査を拒否、妨害、忌避した場合

≪重要事項説明書の交付について≫

入居契約の締結にあたっては、法律に定められた事項について、書面を交付して説明する必要があります。
 

≪書面で説明することが必要な事項≫

  • 法第6条第1項各号に掲げる登録事項(登録申請書に記載が必要な事項)
  • 国土交通省・厚生労働省関係高齢者の居住の安定確保に関する法律施行規則第20条各号に掲げる事項(法第17条の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項)
  • 滋賀県有料老人ホーム設置運営指導指針に基づいて作成した事項(有料老人ホームに該当する物件のみ)

≪その他≫

  • 住宅を構成する建築物ごとに登録を受けることを原則としますが、当該建築物の一部についてのみ登録を受けることも可能です。
  • 入居契約の約款において、入居者の契約解除の申出から契約解除の間に予告期間を設定する等、入居者の利益を不当に害する規定をしないでください。

6 添付書類の様式等

左段の書類名に付した番号は、添付書類一覧の番号と連動しています。

≪事業開始届出書≫

サービス付き高齢者向け住宅事業登録後、事業を開始したときは、サービス付き高齢者向け住宅の登録事業開始届出書を提出してください。
(別記様式第6号)

7登録後の手続きについて

≪登録内容に変更があった場合≫

登録内容に変更があった場合は、変更日から30日以内に、「サービス付き高齢者向け住宅事業に係る登録事項等の変更届出書」と添付書類および登録の変更に係るチェックリストを提出してください。なお、変更届出書は登録システムで作成してください。 ただし、登録システムに表示されない登録内容の変更については、下記の様式に変更内容を記入のうえ提出してください。
また、変更届の提出にあたっては変更理由別添付書類一覧をご確認ください。

ただし、規模、構造、設備の変更を行う前は、変更届の提出前に事前審査受けていただく必要があります。事前審査の方法については、県住宅課にお問い合わせください。(077-528-4235)

≪定期報告≫

毎年度7月末までに、前年度中(前年度の4月1日において管理が開始されていないものについては、管理を開始した日から3月31日までの間)における登録事業の状況について、登録事項定期報告書と添付書類(別紙1、別紙2)と報告期間内の直近の新規契約の契約書、重要事項説明書(報告期間内に新規入居がなかった住宅を除く)を指定の期日までに提出してください。
 

≪事故報告≫

サービス付き高齢者向け住宅において事故が発生した場合は、速やかに、「サービス付き高齢者向け住宅事故報告書」などを活用し提出してください。

≪更新申請≫

5年ごとに登録の更新が必要です。更新申請では、新規登録と同様の書類を提出していただきます。
登録・更新の期間の満了する日から起算して1ヶ月から2週間前までの期間に提出してください。
また、新規登録と同様に、手数料として、1件あたり2,400円(収入証紙による)が必要となります。
平成23年10月20日に登録を受けた物件の場合、平成28年10月20日に5年が経過するので、その1ヶ月前から2週間前までの間に書類を提出していただくことになります。

◆更新申請の方法を確認する⇒更新申請について

≪廃業等をする場合≫

入居者がいるサービス付き高齢者向け住宅の廃業・登録の抹消を防ぐため、登録事業者は以下の事項を行う必要があります。

  • 登録事業者は、入居者との契約の履行に支障が生じるおそれがある場合には、入居者に適切な説明を行うこと。
  • 登録事業をやむを得ず廃止し、または休止する場合には契約内容の誠実な履行および円滑な転居の促進等に努めること。

≪登録を抹消する場合≫

廃業等の届出を提出しようとするときは、廃業予定日の60日前までに廃業等の協議に係る報告書(別記様式第11号)およびサービス付き高齢者向け住宅の入居者名簿(別記様式第12号)を滋賀県住宅課に提出し、協議を行ってください。
◆事前の報告・協議の手続を確認する。⇒廃業の届出・登録の抹消の手続について(別記様式第11号)

入居者がいるサービス付き高齢者向け住宅の廃業・登録の抹消を防ぐため、次の2点の事項を行う必要があります。

  • 登録事業者は、入居者との契約の履行に支障が生じるおそれがある場合には、入居者に適切に説明を行うこと。
  • 登録事業をやむを得ず廃止し、または休止する場合には契約内容の誠実な履行および円滑な転居の促進等に努めること。

抹消の申請を提出しようとするときは、当該申請を行う30日前までに登録の抹消の協議に係る報告書(別記様式第13号)を滋賀県住宅課に提出し協議を行ってください。
◆事前の報告・協議の手続を確認する。⇒廃業の届出・登録の抹消の手続について(別記様式第13号)

≪登録の更新を受けない場合≫

サービス付き高齢者向け住宅事業の登録の更新を受けないこととするときは、登録期間の満了日の60日前までに登録の抹消の協議に係る報告書(別記様式第13号)を滋賀県住宅課に提出し協議を行ってください。
◆ 事前の報告・協議の手続を確認する。⇒廃業の届出・登録の抹消の手続について(別記様式第13号)

≪地位を承継する場合≫

地位承継届出書をご提出いただくのと同時に、通常の変更と同じように地位承継に伴い変更になった部分の変更登録を行ってください。
(別記様式第8号)

8 家賃債務保証

登録住宅の貸主、入居を希望する高齢者が利用できる制度です。

≪貸主側が最初に行う手続き≫

  • 一般財団法人高齢者住宅財団と基本約定を締結していただきます。

≪保証利用希望の際の手続き≫

  • 入居申込みの際に、同時に、一般財団法人高齢者住宅財団に家賃債務保証の申込みをしていただきます。

≪保証限度額≫

  • 滞納家賃(共益費および管理費を含む):月額家賃の12か月分に相当する額
  • 原状回復費用および訴訟費用:月額家賃の9か月分に相当する額

≪保証期間≫

  • 原則2年間(賃貸借契約期間に合わせて変更可能。更新も可能。)

≪保証料≫

  • 2年間の保証で月額家賃の35%を一括払い(原則入居者負担)

≪家賃債務保証制度に関するお問い合せ・お申し込み≫

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